Geen discriminatieverbod zonder staatswaarborg

In de Beginselen van Europees contractenrecht staat een mooie rechtsregel, die bepaalt dat eenieder bij het onderhandelen over een overeenkomst te goeder trouw moet handelen, en dat het meer bepaald strijdig is met de goede trouw om te onderhandelen wanneer men op voorhand de bedoeling heeft géén overeenkomst te sluiten (natuurlijk tenzij men open kaart speelt, bv. door de mededeling dat men verschillende offertes aanvraagt). Zolang men de wederpartij niet op kosten jaagt, heeft die kwade trouw geen rechtsgevolgen, maar kosten moeten in beginsel vergoed worden.

In België worden dergelijke praktijken te kwader trouw uitgevoerd met geld van de belastingbetaler. De federale Inquisitie, officieel CGKR, organiseerde en organiseert valse sollicitaties, bv. op de arbeidsmarkt. Onlangs organiseerde ze dat mee op de huurmarkt van appartementen. 164 eigenaars in het Brusselse die een verhuuradvertentie hadden geplaatst werden opgebeld door een lid van een groep Afrikaanse nieuwkomers en nadien door iemand van een Belgische "controlegroep", die allebei om een bezoek van het te verhuren appartement vroegen. De "kandidaten" beweerden telkens dat het ging om een koppel met één kind en een vast inkomen van 1500 Euro (of die bewering telkens ook duidelijk werd overgebracht kan ik niet nagaan) (1).

Op die manier probeerde man alvast 164 mensen twee maal te kwader trouw op kosten te jagen. Als men weet dat bovendien de wetgever onlangs nog een verbod heeft ingevoerd om makelaarskosten aan te rekenen aan de huurder, kan dat wel oplopen. Misschien moeten eigenaars gewoon een vergoeding per huisbezoek beginnen vragen, aftrekbaar van de huur wanneer de kandidaat effectief huurt.

Wanneer de eerste beller te horen kreeg dat de woning verhuurd was of dat het niet mogelijk was ze te bezoeken, en de tweede beller daarentegen wel een afspraak kreeg om de woning te bezoeken, was er volgens Alarm sprake van discriminatie op basis van ras. Dat zou gebeurd zijn in 28 % van de gevallen.

Volgens de werkgroep Alarm zelf ervaren hun leden vaak dat sommige verhuurders er echt van overtuigd zijn dat ze bij huurders met een andere huidkleur meer risico lopen op wanbetaling of slecht onderhoud.

Bij dit alles heb ik drie bedenkingen

1. Nog los van de vraag of een discriminatieverbod bij het contracteren in andere gevallen legitiem kan zijn, is het alvast fundamenteel fout in gevallen waarin het om een individueel contract gaat. Er is een immens verschuil tussen een situatie waarin ik één contract te begeven heb (één woning te verhuren, één goed te verkopen, enz ...) en dus noodzakelijk slechts één persoon daarop een recht kan verwerven, en de situatie van Massengeschäfte (er is een vrij onbeperkt aantal contracten van dezelfde aard mogelijk, en wanneer ik een contract sluit, betekent dat dus niet noodzakelijk dat alle anderen het niet kunnen krijgen). Rechtsstelsels met iets meer verstand dan het onze (of landen iets minder vergiftigd door het socialisme), zoals het Duitse, kennen in beginsel enkel voor Massengeschäfte discriminatieverboden. Bij ons goochelt men met rechten die getuigen van een louter virtueel verstand, zoals het recht om niet gediscrimineerd te worden zonder meer. Bij een Massenegschäft kan dit iets betekenen: nl. dat men recht heeft het product te verwerven, wanneer er nog een onbepaald aantal van aanwezig zijn en de verkoper dus geen keuze moet maken tussen kandidaat-kopers. Daar kan men spreken van een verbod van contractsweigering. Bij contracten betreffend een uniek goed (een onroerend goed bv.) is dat onzin.

2. Sociaal handelen is noodzakelijk gebaseerd op de reductie van complexiteit. Beslissingen in het maatschappelijk leven moeten noodzakelijk uitgaan van een simplificatie van de werkelijkheid. In een markt waarin kandidaat-huurders niet zeldzaam zijn, is het evident dat de verhuurder aan preselectie doet op basis van aanwijzingen voor contractsrelevante elementen. Relevant is de kans dat er effectief betaald wordt, dat de huur lang genoeg wordt volgehouden en dat de woning behoorlijk wordt onderhouden. De mogelijkheid van een huurwaarborg te vragen is on ons recht zo schandelijk ingeperkt dat daarvan geen soelaas kan verwacht worden (2). Wie op basis van dergelijke elementen een onderscheid maakt en preselecteert, discrimineert helemaal niet. Er is een redelijk verband met het contract. Maar het is economisch totaal inefficiënt om van een veelheid aan kandidaat-huurders die zaken te onderzoeken, en bovendien verbiedt de privacywetgeving het een kandidaat-verhuurder zelfs om dat te doen. Vermits de wet het hem omzeggens onmogelijk maakt om aan de reëel relevante informatie te geraken, moet de verhuurder werken met simplificaties en reducties. Nu is er geen rechtstreeks verband tussen de genoemde relevante factoren en elementen als ras, huidskleur e.d.m. Maar dat sluit niet uit dat er in concrete omstandigheden wel een statistisch relevante correlatie kan zijn. In casu ging het om "nieuwkomers" van een ander continent en bij nieuwkomers uit dat continent in onze streken is die correlatie er vandaag heel vaak wel. Dat kan op een andere plaats of tijd misschien anders zijn. Verhuurders zullen dus preselecteren op basis van dergelijke elementen en dat is perfect rationeel gedrag (bovendien is het omwille van de antidiscriminatiewetgeving geraden om dat zo in een zo vroeg mogelijk stadium te doen, want hoe meer contact men heeft met leden van "minderheden", hoe groter het risico beschuldigd te worden van discriminatie).

3. Als de federale inquisitie van oordeel is dat die negatieve preselectie ten onrechte gebeurt, enkel op een vooroordeel berust, bestaat er een heel eenvoudige oplossing voor: laat het CGKR de nakoming van de huurverbintenissen door de volgens haar gediscrimineerde kandidaat waarborgen. Indien het risico op wanbetaling inderdaad niet groter is, zal het CGKR er nauwelijks nadeel door lijden. Indien het risico wel degelijk groter is, is het niet legitiem om het op de verhuurder te leggen.

Kortom: geen discriminatieverbod voor verhuurders tenzij daar een staatswaarborg tegenover staat !

(1) Zie de berichtgeving op http://www.brusselnieuws.be/artikels/stadsnieuws/minstens-kwart-van-verhuurders-discrimineert of http://www.standaard.be/Artikel/Detail.aspx?artikelId=DMF20090901_043
(2) Een evenwichtige regel inzake huurwaarborg zou inhouden dat de huurwaarborg de periode moet dekken die daadwerkelijk nodig is om een wanbetalende huurder uit de woning te zetten, rekening houdend met de gerechtelijke achterstand en de vele formaliteiten en uitstellen die daarmee gepaard gaan. 2 of 3 maanden is daartoe manifest onvoldoende.